Se você quer saber o que são fundos imobiliários, eu posso lhe fornecer uma resposta curta e direta!
“Um fundo imobiliário é a aplicação de um grande volume de capital obtido de forma conjunta e tendo como destino investir em imóveis físicos e dívidas de projetos imobiliários.
Veja algumas caracteristicas dos fundos imobiliários:
Os fundos imobiliários sem dúvida tem caracteristicas muito chamativas para diversos perfis de investidores, principalmente para pessoas que estão iniciando no mundo dos investimentos.
1- Os rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas, em algumas condições.
Os investidores de fundos imobiliários são agraciados com a isenção de imposto de renda se o investidor for possuidor de menos de 10% das cotas totais do fundo imobiliário, em fundos que possuem pelo menos 50 investidores. Ou seja, qualquer fundo imobiliário com menos de 50 cotistas não têm a isenção de imposto de renda. E isso é ótimo para investidores ‘comuns’
2- O patrimônio dos fundos imobiliários é dividido em cotas.
Explicando de modo simples, o valor patrimonial de um fundo imobiliário é dividido em partes menores, as cotas, são como as ações de uma empresa. Vamos tomar o fundo MXRF11 como exemplo:
De acordo com os últimos dados apresentados até 31/08/2023, o MXRF11 possui um valor patrimonial estimado de R$ 2.592.330.748 (isso mesmo! 2.5B). E a quantidade de cotas emitidas polo fundo é de 259.301.607. Para descobrirmos o valor patrimonial por cada cota do fundo imobiliário MXRF11 basta dividir R$2.592.330.748/259.301.607cotas = 9.997. O valor patrimonial por cota do MXRF11 é de 9.997 reais, porém no mercado ela pode estar valendo mais ou menos do que isso!
3- Por lei os fundos imobiliários são administrados por instituições financeiras.
Uma das caracteristicas que trazem solidez ao mercado de fundos imobiliários é que a administração dos fundos deve seguir regras pré determinadas e bem definidas, issó é bom por muitos fatores como a transparência e a profissionalidade das equipes gestoras de fundos, até porque os gestores trabalham com um enorme volume de capital como os mais de 2.5 bilhões do MXRF11. Esse fundo é administrado pelo BTG Pactual e gerido pela XP Vista Asset Management. Só para se ter uma ideia o BTG pactual administra cerca de R$ 57,72 bilhões em fundos imobiliários no Brasil, tendo 21,57% do mercado de FIIs.
4- Os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelomenos 95% dos lucros, veja as condições:
Utilizando o MXRF11 como exemplo, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% dos lucros segundo o regime de caixa do fundo, a base de calculo desse regime de caixa é o balanço ou balancete feito semestralmente de um modo bem conveniente, 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Resumindo, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelomenos 95% dos lucros liquidos obtidos a cada semestre, mesmo o fundo pagando dividendos mensalmente. Só a título de esclarecimento, isso é o lucro líquido, ou seja, o lucro bruto – todas as despesas que você pode ver no relatório gerêncial de cada fundo imobiliário.
Imóveis físicos e dívidas de projetos imobiliarios?
Ao explorar as particularidades dos fundos imobiliários você irá se deparar com esses dois termos: fundos imobiliários de tijolo e de papel. Veja a seguir quais as principais diferenças e caracteristicas de cada um.
Fundos imobiliários de tijolo:
Esses são os fundos que aplicam seus recursos monetários na construção e exploração de imóveis físicos, como: Shoppings, galpões logisticos, lojas, hoteis, escritórios dentre muitos outros modelos de exploração imobiliária. são comumente tidos como mais “seguros” que fundos de papel porque um imóvel apresenda solidez patrimonial, porém geralmente tem lucros um pouco menores que os fundos de papel mas tendem a apresentar uma valorização patrimonial maior. Até porque como nós sabemos, imóveis valorizam!
Fundos imobiliários de papel
Já os fundos de papel direcionam seus recursos a dívidas atreladas ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), e Letras Hipotecárias (LHs). Veja o exemplo de como um CRI funciona: Um CRi é um título que remunera o investidor, o que é feito geralmente por meio de juros de dívida que pode ser feito periodicamente ou no vencimento, quando além dos rendimentos o valor total do credor(FII) será devolvido. são dívidas! Os investidores não estão expostos tão diretamente a um prédio ou galpão mas sim a contratos, títulos de remunerações de “empréstimos” onde esse capital será utilizado no setor imobiliário. Recomendo esse artigo da B3 sobre CRIs: Certificados de Recebíveis Imobiliários – B3
O fundo imobiliário MXRF11 é de papel ou tijolo?
O fundo MXRF11 é um fundo de papel. Porém se avaliar a história do fundo ele ainda é comumente considerado híbrido por ter diversas outras negociações relevantes como participação em outros fundos e também possuir imóveis. O ideal é que você faça uma avaliação detalhada dos ativos presentes no fundo.
Veja você mesmo de modo detalhado o portifólio do fundo MXRF11 no site da XP Vista Asset Management.
Você encontrará todos os certificados de recebiveis imobiliários, fundos imobiliários e permutas.
Então… O que são fundos imobiliários?
Você aprendeu um pouco o que são fundos imobiliários. São investimentos de renda variável feito por diversos tipos de investidores para a exploração de empreendimentos imobiliários para se obter renda e/ou valorização.
Após discorrer um pouco sobre fundos imobiliários e observar algumas das caracteristicas principais desse mercado, conseguimos tirar algumas conclusões:
Esse é um tipo de investimento que impacta positivamente a economia brasileira, gerando diversos empregos, produzindo infraestrutura e gerando renda para os investidores.
Tem isenção de imposto de renda e é facíl de começar a investir.
Rendimentos muito frequentes possibilitando e reinvestimento de uma forma bem eficiente.
Não fazemos recomendação de compra ou venda de ativos, mas recomendamos que ao investir você faça isso com muito estudo e segurança. Bons negócios!
Links úteis:
B3 fundos de investimentos imobiliários listados
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